利率由LPR与加点数共同决定批量调整后有四种情况存量房贷利率降至最低还需

时间：2024-10-26 03:02 阅读量：6444 内容来源：千龙网

我的房贷利率终于降了！10月25日刚过零点，不少网友就兴奋地在社交平台分享自己房贷利率下调的喜讯。根据中国人民银行和各家商业银行此前发布的公告，大部分存量房贷利率昨日进行批量调整，只有少部分中小银行调整时间略晚，但总体应在10月31日前全部完成。调整之后，除了北京、上海、深圳三个城市的二套及以上房贷，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。如果贷款人的存量房贷利率已经低于这一水平，将不会进行调整。

调整后会有四种不同利率

为什么我调完后是3.90%，我同事却是3.65%？不应该是3.30%吗，为什么我还是3.55%？在分享了自己下调后的最新利率后，不少网友发现，大家的利率并不一样。10月21日出炉的最新5年期以上LPR为3.60%，减30BP就应该是3.30%，但大家调整后的利率各不相同，这究竟是怎么回事？

多家商业银行的有关人士表示，目前大部分存量房贷都是浮动利率，利率由LPR与加点数共同决定，重定价周期一般为一年。重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。重定价日调整时，依据的是前一日的LPR。昨日的调整只涉及加点数，但每个人的重定价日可能不一样，由此对应的LPR也可能不同。因此，虽然加点数都是-30BP，但调整后的利率可能存在差异。

据了解，此次调整前，5年期LPR今年已调整了三次，2月20日从4.20%降至3.95%，7月22日从3.95%降至3.85%，10月21日从3.85%降至3.60%。所以，存量房贷客户采用的LPR值有4.2%、3.95%、3.85%和3.60%四种可能。因此昨日批量调整后的存量房贷利率会有3.90%、3.65%、3.55%和3.30%四种情况。

具体来看，重定价日为2024年10月22日至10月25日的，昨日调整后利率能降至3.30%；重定价日为2024年10月26日至2025年2月20日的，调整后的利率为3.90%(对应的LPR为4.20%)；重定价日为2025年2月21日至7月22日的，调整后的利率为3.65%(对应的LPR为3.95%)；重定价日为2025年7月23日至10月21日的，调整后的利率为3.55%(对应的LPR为3.85%)。

下个重定价日时利率均可降至最低

虽然昨日下调后的最新利率不一样，但到下一个重定价日时，大家的存量房贷利率都将降至同一水平:3.30%。简而言之，要想降至3.30%的水平，需要经过两步，第一步是10月25日这次统一批量下调，把大家的加点数统一降为-30BP，但是各自的LPR不变；第二步，到了每个人的重定价日时，再依据前一天的LPR调整。如果5年期以上LPR此后都保持在3.60%的水平，那么下次重定价时，存量房贷利率都会变为3.30%。

如果在昨日批量调整前，已经按照最新LPR进行过一次重定价的存量房贷，可以通过加点的变化，利率直接降至3.30%。但是这样的幸运儿比较少，因为他们的重定价日必须是10月22日、23日、24日和25日这四天。

据了解，目前很多存量房房贷客户的重定价日是1月1日，这些客户的利率也是会先调整为3.90%，明年元旦时才会降为3.30%。

新完成固转浮客户可直降至3.30%

需要提醒的是，还有一类存量房贷昨日调整后利率也可以直降至3.30%。那就是最近刚完成固定/基准利率定价转换为浮动利率定价的存量房贷。

根据多家银行10月中旬发布的公告，固转浮可在线上办理，但要在银行规定的时间期限内完成，才能参与此次统一批量调整。各家银行公布的申请截止时间有所不同，如建行客户需在10月23日前，主动申请固定利率转浮动利率；农行需在10月22日(不含)前提出申请。固转浮的操作比较简单，全程线上自助办理，有些银行可实时生效。

固转浮客户如果在10月25日之前已经通过银行审核，就可以参与批量调整，并一步到位降至3.30%。如果25日前还没有完成审核，或者错过了此前办理的时限，后续也可以随时申请，在银行审批通过后可以马上调整。

大家快去改，手机银行就能办。王女士10月22日在手机银行上申请转换为浮动利率，一键搞定。此前她的利率是4.165%，改完后是LPR+56.5BP。昨日上午，王女士发现利率已变为LPR-30BP，直接降为3.30%，月供能少140多元，非常开心。

需要提醒大家的是，固转浮存量房贷如果是在10月21日LPR出台前转换的，对应的LPR不是最新的3.60%，而是3.85%，目前只能先降至3.55%，还是需要等到下个重定价日时才能降至3.30%。

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北京二套房贷重定价后利率最多能降1.9个百分点

值得一提的是，今年的存量房贷利率批量调整也纳入了二套房贷，其中不少人的加点在100BP以上，他们更能感受到降息的力度。

昨日调整后，只有北上深三个地区的存量二套房贷利率的加点数不是-30BP。具体来看:北京，五环外LPR-25BP，五环内LPR-5BP；上海，自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳为LPR-5BP。相较之前的加点数，降息力度也十分可观。

以北京为例，若2025年1月1日为重定价日，假设北京某五环外存量二套房贷借款人此前的利率为LPR+105BP，即5.25%，昨日批量调整后利率会降至3.95%(4.20%-25BP)，一次性下调130BP。2025年1月1日重定价后，将降至3.35%(3.60%-25BP)。

不难看出，该借款人2025年的贷款利率将从2024年的5.25%大幅降至3.35%，下调幅度高达190BP。这其中，130BP是此次批量调整后加点数带来的，剩余60BP则是2024年LPR下行贡献的。

以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，借款人的房贷利率从5.25%降至3.35%，此前月供约为6000元左右，调整后月供将减至4926元左右，大约下降1000余元，全年减少利息支出1.3万元。