别误读“REITs常态化发行”

在基础设施领域不动产投资信托基金试点运行4年之际，国家发展改革委日前印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金项目常态化发行的通知》，对推进REITs常态化发行进行部署，引发市场广泛关注。

作为舶来品，REITs是西方房地产市场上一种成熟的投资信托基金。本质上看，它是通过发行收益凭证来筹集资金、投资，并将综合收益分配给投资者的金融产品。我国自2020年4月引入REITs试点后，在充分借鉴国外市场经验的基础上，结合我国实际进行了本土化创新，特别是将REITs发行范围从最初的房地产市场拓展到基础设施领域。

从试点情况看，我国基础设施REITs的相关制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方参与的积极性也在不断提高。综合REITs对投融资机制创新、资本市场改革深化、服务实体经济发展等方面作用看，基础设施REITs常态化发行已具备良好基础。

与试点阶段政策相比，《通知》对REITs常态化发行后的申报规则进行了调整，但因为调整幅度较大，也引发了市场的一些误读。比如，进入常态化发行阶段后，国家发展改革委将不再对REITs项目的未来收益率提出要求。对此，有人担忧，这会不会给房地产项目融资变相开了口子？

事实上，由市场自行判断、自主决策REITs上市收益率，本身就是市场的内在要求。特别是经过4年多的试点，各方对基础设施REITs的认识已不断深化，投资人对REITs产品价值已能自主研判，项目发起人、基金管理人等对项目推荐和发行程序已较为熟悉。在此情况下，政府部门理应尊重并按照市场规律要求，把工作重点转向宏观政策符合性、投资管理合规性审查等方面。

再如，《通知》明确，简化工作流程，取消REITs前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报。同时，适当扩大REITs发行范围，增加清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。这会不会让一些质量不高甚至是不符合发行条件的项目钻了空子？

市场上有不同声音是正常的。但要看到的是，申报流程的简化、发行范围的再扩大等举措，是基于流程设计进一步完善、各方权责利对等原则再优化的前提。一方面，REITs经营主体的专业能力近年来不断增强，项目申报质量明显提升，已能够适应常态化发行要求；另一方面，按照各司其职、各负其责的要求，相关制度设计更加突出市场化、法治化的原则。总体看，上述改革举措的实施，将有利于进一步优化政策空间，提高申报推荐效率，激发更多市场活力。

市场数据也印证了上述判断。自2021年6月份首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市以来，国家发展改革委累计向中国证监会推荐67个项目，其中44个项目发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，预计可带动新项目总投资超过6400亿元。从投资收益看，上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元，2024年上半年中证REITs全收益指数上涨8.65%。

REITs进入常态化发行，意味着长达4年多的基础设施REITs试点正式结束，具有中国特色的基础设施REITs市场迈上了新征程。未来，进一步深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设，更好发挥市场机制的主导作用，形成更加成熟的市场化投资行为，将推动我国REITs市场行稳致远。

在基础设施领域不动产投资信托基金试点运行4年之际，国家发展改革委日前印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金项目常态化发行的通知》，对推进REITs常态化发行进行部署，引发市场广泛关注。

作为舶来品，REITs是西方房地产市场上一种成熟的投资信托基金。本质上看，它是通过发行收益凭证来筹集资金、投资，并将综合收益分配给投资者的金融产品。我国自2020年4月引入REITs试点后，在充分借鉴国外市场经验的基础上，结合我国实际进行了本土化创新，特别是将REITs发行范围从最初的房地产市场拓展到基础设施领域。

从试点情况看，我国基础设施REITs的相关制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方参与的积极性也在不断提高。综合REITs对投融资机制创新、资本市场改革深化、服务实体经济发展等方面作用看，基础设施REITs常态化发行已具备良好基础。

与试点阶段政策相比，《通知》对REITs常态化发行后的申报规则进行了调整，但因为调整幅度较大，也引发了市场的一些误读。比如，进入常态化发行阶段后，国家发展改革委将不再对REITs项目的未来收益率提出要求。对此，有人担忧，这会不会给房地产项目融资变相开了口子？

事实上，由市场自行判断、自主决策REITs上市收益率，本身就是市场的内在要求。特别是经过4年多的试点，各方对基础设施REITs的认识已不断深化，投资人对REITs产品价值已能自主研判，项目发起人、基金管理人等对项目推荐和发行程序已较为熟悉。在此情况下，政府部门理应尊重并按照市场规律要求，把工作重点转向宏观政策符合性、投资管理合规性审查等方面。

再如，《通知》明确，简化工作流程，取消REITs前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报。同时，适当扩大REITs发行范围，增加清洁高效的燃煤发电、养老设施等资产类型。这会不会让一些质量不高甚至是不符合发行条件的项目钻了空子？

市场上有不同声音是正常的。但要看到的是，申报流程的简化、发行范围的再扩大等举措，是基于流程设计进一步完善、各方权责利对等原则再优化的前提。一方面，REITs经营主体的专业能力近年来不断增强，项目申报质量明显提升，已能够适应常态化发行要求；另一方面，按照各司其职、各负其责的要求，相关制度设计更加突出市场化、法治化的原则。总体看，上述改革举措的实施，将有利于进一步优化政策空间，提高申报推荐效率，激发更多市场活力。

市场数据也印证了上述判断。自2021年6月份首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市以来，国家发展改革委累计向中国证监会推荐67个项目，其中44个项目发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，预计可带动新项目总投资超过6400亿元。从投资收益看，上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元，2024年上半年中证REITs全收益指数上涨8.65%。

REITs进入常态化发行，意味着长达4年多的基础设施REITs试点正式结束，具有中国特色的基础设施REITs市场迈上了新征程。未来，进一步深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设，更好发挥市场机制的主导作用，形成更加成熟的市场化投资行为，将推动我国REITs市场行稳致远。

声明：本网转发此文章，旨在为读者提供更多信息资讯，所涉内容不构成投资、消费建议。文章事实如有疑问，请与有关方核实，文章观点非本网观点，仅供读者参考。